Madde 347

F.  Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I.   Bildirim yoluyla

1.   Genel olarak

Madde 347 - Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

II-) 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun:

Madde 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

III-) Madde Gerekçesi:

Madde 346 - 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini kısmen karşılayan, “F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir.

IV-) Adalet Komisyonu Değişiklik Gerekçesi:

Tasarının 346 ncı madde metninde yer alan “onbeş yıllık ” ve “onbeş yıl” ibareleri maddede geçen sürelerin, mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılamayacağı temelinde makul bir seviyeye indirilmesi amacıyla “on yıllık” ve “on yıl” şeklinde değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 347 nci madde olarak kabul edilmiştir.

V-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

VI-) YİBK, T: 18.03.1942, E: 37, K: 6 sayılı kararından: 

İcar ve isticar akdinin sıhhat ve inikadı kanunda bir şekli mahsusa tabi tutulmamasına ve Borçlar Kanununun hükümlerine göre şifahi surette ve hatta delâleten icar akdi vücutbulacağına ve icar akar nizamnamesinde mukavelenin tahrirî olması lüzumuna dair kayıtlar resim ve saire mülâhazasına müstenid olup akdin tamamiyeti ile alâkalı bulunmamasına ve mezkûr 3954 numaralı kanunun 30 uncu maddesinde mukavelenin bilcümle hükümlerine riayet şartiyle müstecirlerin icar müddetinin bitmesinden 15 gün evvel akdi yenilemek hakkını haiz bulundukları yazılı olmasına nazaran şifahen beyan suretiyle de kiracıların bu akdi tecdit salâhiyetini kullanabilecekleri aşikârdır. Bu tarzı ihtiyar eden kiracıların icra takibatında bu yenileme iddiasını öne sürmeleri keyfiyetinin eski akdin hitamı hasebiyle ona karşı bir defi sayılamıyacağından kanunen ayrı bir dâva mevzuu teşkil ettiği ve muhtacı muhakeme bulunduğu görülmüştür. Çünkü icra tetkik mercilerinin vazifeleri İcra ve İflâs Kanunu ile tâyin ve tahdit edilmiş olduğundan bu iddiayı görmek mezkûr mercilerin tetkik sahası haricinde kalmaktadır. Bu itibarla müstecirlerin bu mahiyetteki iddialarını ait olduğu mahkemede dâva ve ispat hakları mevcut olmasına ve bu dâvanın neticesine kadar icranın tehiri lâzım geleceğine binaen bu yolda bir iddia dermeyan eden kiracıların ait olduğu mahkemeye müracaatı için kendilerine mehil itası ve bu dâva neticesine değin icranın tehiri lüzumuna mevcut aranın sülüsan ekseriyetiyle karar verildi. (RG. 06.07.1942; S: 5150).

Not: Bu karar 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte olduğu sürece 6570 sayılı kanun kapsamında kalan taşınmaz kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden itibaren de konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından değer taşımaktadır.

VII-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Yaşar Şahin Anıl; Kira Akdinden Doğan Tahliye Davaları, İstanbul, 1991.

Murat Doğan; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Ankara, 2011.

Yaşar Köstekçi; Borçlar Hukuku ve Anayasa’ya Aykırılık Boyutlarıyla 10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi Tahliyeden Korunma Önlemleri, İstanbul, 2014.

Merve Akgün Akay; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Ankara, 2017.

Pelin Kurşat; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi, İstanbul, 2017.

Aylin Hekim; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), İstanbul, 2019.

Neşe Özkanoğlu; 6098 Sayılı TBK Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, Ankara, 2019.