A. Tanımı
Dördüncü Bölüm
Kira Sözleşmesi1
Birinci Ayırım
Genel Hükümler2
A. Tanımı
Madde 299 - Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:
(A) Tarifi
Madde 248 - Âdi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.
II-) Madde Gerekçesi:
Madde 298 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesini karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 298 inci maddesinde, kira sözleşmesi tanımlanmaktadır.
818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Tarifi” şeklindeki ibare ise, Tasarının 298 inci maddesinde, “A. Tanımı” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesine göre: “Âdi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.” Tasarıda verilen tanıma göre ise: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesindeki tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir.
Ayrıca maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, “kira bedeli” teriminin kullanılması tercih edilmiştir.
III-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:
1-) OR:
Achter Titel: Die Miete
Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen
A. Begriff und Geltungsbereich
I. Begriff
Art. 253
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.
2-) CO:
Titre huitième: Du bail à loyer
Chapitre premier: Dispositions générales
A. Définition et champ d’application
I. Définition
Art. 253
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.
IV-) Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları:
1-) YİBK, T: 27.11.1946, E: 28, K: 15 sayılı kararından:
Yukarıda yazılı düşünce ve sebeplerden dolayı müşterek mülkte pay sahibi olan müteaddit şahıslardan birinin kendi payı hakkında gerek yabancı ve gerek paydaşlarından birisiyle yapacağı kira bağıtının taraflar arasında bir bağlantı vücude getiremiyeceğine ancak, iki kişi arasında müşterek olan bir şeyin paydaşlarından birinin kendi payını diğerine kiralaması halinde bu kira bağıtının iki taraf arasında muteber bir bağlantı vücude getireceğine 27/11/1946 tarihinde çoğunlukla karar verildi. (RG. 21.04.1947; S: 6588).
2-) YİBK, T: 18.11.1964, E: 1964/2, K: 1964/4 sayılı kararından:
Taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Yasanın 2 nci ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akdi süresinin, sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısiyle başlayan yeni dönemde, akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine, birinci toplantıda üçte iki çoğunluk gerçekleşmediğinden ikinci toplantıda bulunan (60) üyeden (4) kişinin kiraların tam olarak serbest bulunduğu ve (19) kişinin bu türlü kira akitlerinin kira parası ile beraber yenilenmiş bulunduğu yolundaki oylarına karşılık (37) oy ile 18/11/1964 gününde karar verildi. (RG. 27.11.1964; S: 11867).
3-) YİBK, T: 07.07.1965, E: 1965/5, K: 1965/5 sayılı kararından:
Gayrimenkul kiralarına ait 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olması dolayısiyle aylık kira parasının belirtilmesi için kiralayan veya kiracı tarafından açılacak tesbit dâvalarında aylık kira parası gözönünde tutularak asliye ve sulh hukuk mahkemelerinin görevlerinin belli edilmesi gerektiğine ve Hukuk Genel Kurulu görüşünün yerinde olduğuna, birinci toplantıda 25 oya karşı 55 oyla ve mevcudun üçte iki çoğunluğu ile 7/7/1965 gününde karar verildi. (RG. 21.07.1965; S: 12054).
Not: Bu kararın Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu m. 8’de 1711 sayılı kanun ile yapılan değişiklik sonrasında herhangi bir hukuki değeri kalmamıştır.
6100 sayılı yeni Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4’e göre de kira ilişkisinden doğacak alacak davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir (RG. 04.02.2011; S: 27836).
4-) YİBK, T: 21.11.1966, E: 1966/19, K: 1966/10 sayılı kararından:
1-) 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tesbiti dâvası açılabileceğine, 7/11/1966 günlü oturumda birinci müzakere ve oylamada mevcudun üçte ikisini aşan çoğunluk ile,
2-) Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tesbitine ilişkin dâvanın görülebilmesi için kiralayan tarafından dâvadan önce kiracıya bir ihbar (ihtar) yapılması gerekmediğine, birinci müzakere ve oylamada 2/3 çoğunluk elde edilmediği için 16/11/1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada hazır bulunanların salt çoğunluğu ile,
3-) Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tesbiti için her zaman dâva açılabileceğine, diğer bir ifade ile, bu dâvanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluğu bulunmadığına, dâva tarihi, dâvanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arzettiğine,
4-) Kiralayan, dâva dilekçesinde tesbit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tesbit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,
5-) Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tesbiti dâvasında, tesbit edilecek yeni kira parasının o dâvaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise, en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dâva arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tesbit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına, 3, 4 ve 5 inci bentlerde yazılı hususlarda birinci müzakere ve oylamada üçte iki çoğunluk elde edilemediği için 21/11/1966 günlü yapılan ikinci müzakere ve oylamada mevcudun salt çoğunluğu ile karar verildi. (RG. 29.12.1966; S: 12490).
5-) YİBK, T: 10.03.1969, E: 1969/1, K: 1969/3 sayılı kararından:
Anayasa Mahkemesinin 26 Mart 1963 gün ve 3/67 sayılı iptal kararının yürürlüğe girdiği 26 Eylül 1963 gününden önceki zamanlara ait kira paralarının kazanılmış haklar saklı kalmak üzere, 6570 sayılı Kanunun iptal edilen hükümlerine göre değil; 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan esaslara göre tespit edileceğine 10 Mart 1969 tarihinde ve birinci oturumda üçte ikiyi açan çoğunlukla karar verildi. (RG. 23.10.1969; S: 13334).
IV-) Yararlanılabilecek Monografiler:
Ercan Akyiğit; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Ankara, 2012.
M. Alper Gümüş; “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356), İstanbul 2012.
Fatma Ayhan; İdarenin Taraf Olduğu Kira Sözleşmelerinin Hukuki Rejimi (Kamu Hukuku ile Özel Hukukun Bir Karşılaşma Noktasına İlişkin İnceleme), İstanbul, 2013.
M. Murat İnceoğlu; Kira Hukuku, Cilt: 1-2, İstanbul, 2014.
Murat Topuz; Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi, Ankara, 2017.
Hüseyin Altaş (Editör); Kira Sözleşmesindeki Sorunlar, Ankara, 2019.
Sefa Polat; Finansal Kiralama Sözleşmesinde Tarafların Borçları ve Sözleşmeden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk, Ankara, 2020.
Nihat Yavuz; Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, Ankara, 2021.
1 818 sayılı Borçlar Kanununda “Sekizinci Bâb / Kira” şeklindeki üst başlık, Tasarıda “Dördüncü Bölüm / Kira Sözleşmesi” şekline dönüştürülmüştür.
Tasarının 298 ilâ 377 nci maddelerini kapsayan Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” üç ayırıma bölünerek düzenlenmiştir. Birinci Ayırımda “Genel Hükümler”e, İkinci Ayırımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na ve Üçüncü Ayırımda ise, “Ürün Kirası”na yer verilmiştir.
Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Tasarı metnine alınmıştır. Çünkü Tasarının yasalaşması durumunda, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmektedir. Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim çağdaş hukuk sistemlerinde, meselâ, Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. Tasarının kira sözleşmesine ilişkin hükümleri hazırlanırken, İsviçre Borçlar Kanununun 15 Aralık 1998 tarihinde kabul edilip, 1 Haziran 1999 tarihinde yürürlüğe giren Federal Kanun hükümleriyle değiştirilen yeni düzenlemesinden de yararlanılmıştır. Ayrıca, belirtilen ülkelerde belli bir kategoriye giren kira sözleşmeleri için özel bir kanuna rastlanmadığı, bütün kira sözleşmelerini kapsayan hükümlere, Medenî Kanun içinde, yani temel kanunlarda yer verildiği göz önünde tutularak, Ülkemizde de, Borçlar Kanunu Tasarısı hazırlanırken, aynı yöntemin izlenmesinin uygun olacağı kabul edilmiştir.
Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır. Bununla birlikte, Tasarıda, kiraya verenin özellikle çeşitli menfaatleri de gözetilmiştir. Meselâ, kira bedelinin ifa zamanına (m.313), yan giderlere (m.314), kiraya verence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin, bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak (m.351) veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla (m.349) ya da onbeş yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine (m.346) ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına (m.352) ilişkin hükümlere, Tasarıda, kiraya verenin haklı menfaatlerinin de korunması gereğinden hareketle yer verilmiştir.
2 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesiyle başlayan “Birinci Fasıl / Âdi Kira” şeklindeki alt başlık, Tasarıda “Birinci Ayırım / Genel Hükümler” şeklinde değiştirilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Bâbının üst başlığında kullanılan “Kira” şeklindeki ibare, Tasarının Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” şekline; 818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Bâbının Birinci Faslının üst başlığında kullanılan “Âdi Kira” şeklindeki ibare ise, Tasarının Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında “Genel Hükümler” şekline dönüştürülmüştür.
Tasarının 298 ilâ 337 nci maddeleri arasında, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler, 338 ila 355 inci maddeleri arasında da, konut ve çatılı işyeri kiraları düzenlenmiş bulunmaktadır.
818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde kullanılan ve sözleşmenin kiracı tarafıyla karışıklığa yol açabilen “kiralayan” yerine, “kiraya veren” teriminin kullanılması tercih edilmiştir.