3. Kiracının temerrüdü
3. Kiracının temerrüdü
Madde 315 - Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:
(F) Hitam1
I - Kiracının temerrüdü
Madde 260 - Kiracı kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tâyin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.
Bu mehil, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlar.
Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teehhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.
II-) Madde Gerekçesi:
Madde 314 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesini karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 314 üncü maddesinde, kiracının temerrüdü düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. Hitam / I. Kiracının temerrüdü” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Kiracının temerrüdü” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasına göre, kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinden farklı olarak, yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler, Tasarıda, “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihin yasal sürelerin hesabında göz önünde tutulmayacağına ilişkin olarak fıkrada yapılan düzenleme, uygulamanın da benimsediği görüşe uygun hâle getirilmiştir. Öte yandan, kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Böylece, öğreti ve uygulamada, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesinde temerrüde bağlı sonuçlar bakımından ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amaçlanmıştır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257d maddesi göz önünde tutulmuştur.
III-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:
1-) OR:
4. Zahlungsrückstand des Mieters
Art. 257d
1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
2-) CO:
4. Demeure du locataire
Art. 257d
1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
IV-) Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları:
1-) YİBK, T: 23.02.1938, E: 11, K: 7 sayılı kararından:
Kiralanmış gayrimenkulün tahliyesi hakkındaki dava, gayrimenkulün aynına ve buna müteallik aynî haklara taallûk etmediği cihetle, Hukuk U. M. K. nun 443 üncü maddesinin son fıkrası, tahliye kararlarında kabili tatbik olmamakla, mücerred temyizi dava, icrayı tehir etmeyeceğine ekseriyetle karar verildi. (RG. 30.06.1938; S: 3947).
2-) YİBK, T: 04.12.1957, E: 10, K: 25 sayılı kararından:
Binaenaleyh; İcra ve İflâs Kanununun 269 uncu maddesine tevkifan borçlunun itirazı refedilip gayrimenkulün tahliyesine karar verildikten sonra borçluya ayrıca tahliye emri tebliğ edilmeksizin İcra Memuru tarafından tahliye muamelesine tevessül olunmak lâzımgeleceğine ve İcra ve İflâs Dairesinin eski içtihadının doğru olduğuna üçte iki ekseriyetle 4/12/1957 tarihinde karar verildi. (RG. 30.01.1958; S: 9821).
3-) YİBK, T: 11.03.1959, E: 23, K: 20 sayılı kararından:
Kiracının kiralayanın kira parasını almakta temerrüde düştüğünü isbat etmekte menfaati bulunan hallerde ve hususiyle kiralayan tarafından Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi uyarınca çekilen ihtarın tebliği üzerine ihtar ile bildirilen kanunî müddet içinde veya 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrası gereğince iki haklı ihtarın çekilmesinden önce her ihtarın mevzuuna giren parayı, kiracının kanuna uygun olarak ödemek istediği halde kiralayanın parayı almaktan kaçınmış olduğu vakıasının şahitle isbatına kanunî bir engel bulunmadığına 11/3/1959 tarihinde mevcudun üçte ikisini geçen ekseriyetle karar verildi. (RG. 01.08.1959; S: 10268).
4-) YİBK, T: 22.06.1966, E: 1966/8, K: 1966/8 sayılı kararından:
… Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerde söz konusu edilen 6, 30, 60 günlük müddetlerin hesabında ihtarın tebliğ edildiği günün sayılmayacağına, müddetlerin 6, 30 ve 60 ıncı günlerde sona ereceğine birinci toplantıda üçte ikiyi aşan oyçokluğuyla 22/6/1966 tarihinde karar verildi. (RG. 28.07.1966; S: 12360).
5-) YİBK, T: 04.03.1968, E: 1966/14, K: 1968/7 sayılı kararından:
Borçlar Kanununun 248 inci maddesinde, «Adi icar bir akittir ki, mucir onunla ücret mukabilinde bir şeyin istimalini terk etmeyi iltizam eder» denilmiş olmasına nazaran kira parası kiralananın kullanılması karşılığıdır. 5237 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınan temizleme ve aydınlatma resmi yapılan bir hizmetin karşılığıdır. Bu Kanunun 9 uncu maddesinin 9 uncu fıkrasiyle veya kira mukavelenamesinde konulan bir şartla tamamının veya bir kısmının kiracıya yükletilmiş olması bu resmin mahiyetini değiştir(me)diği gibi, bu borcun kira parasının bir cüz’ü olarak kabulünü gerektirmez. Bu itibarla borçlu bulunduğu temizleme ve aydınlatma resmini ödemeyen kiracının Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesine dayanılarak mütemerrit sayılması ve kira akdinin fesholunması düşünülemez. Bu resmi kiralayan ödemiş ise bu alacak onun kiracı zimmetinde adi bir alacağı niteliğini alır.
Sonuç: Temizleme ve aydınlatma resminin kira parası sayılamıyacağına ve kira parasının bir cüz’ü olmadığına ve bu resim ödenmediğinden Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesine dayanılarak temerrüt sebebiyle kira akdinin feshi istenilemiyeceğine, ilk görüşmede üçte ikiyi aşan oyçokluğiyle 4 Mart 1968 tarihinde karar verildi. (RG. 26.04.1968; S: 12884).
6-) YİBK, T: 12.11.1979, E: 1979/1, K: 1979/3 sayılı kararından:
Kiranın tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile tesbit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeter olmayıp aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerektiğine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12/11/1979 günü yapılan ikinci toplantısında salt çoğunlukla karar verildi. (RG. 13.01.1980; S: 16868).
7-) YİBK, T: 24.11.1995, E: 1994/2, K: 1995/2 sayılı kararından:
Kira tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tesbiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine, 24.11.1995 gününde ve üçüncü toplantıda oyçokluğuyla karar verildi. (RG. 02.01.1996; S: 22511).
V-) Yararlanılabilecek Monografiler:
Nihal Ural Çınar; Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul, 2014.
1 Maddenin Düstur’daki “V” şeklindeki kenar başlığı, “F” olarak anlaşılmalıdır.